Я был шокирован, прочитав решение Верховного Суда Украины по делу № 6-244цс14, которым Суд не признал инвестиционный договор как основание для признания права собственности в судебном порядке, ссылаясь на то, что закон не предусматривает такой возможности признания права собственности.
Дело заключалось в следующем. Согласно договору инвестирования (финансирования строительства) подрядчик должен после завершения работ передать по акту инвестору нежилые помещения. После акта передачи нежилых помещений инвестор обратился в исполнительный комитет Бучанской городского совета Киевской области с заявлением об оформлении права собственности, на основании чего исполнительный комитет принял решение об оформлении права собственности за инвесторами и поручил совершить соответствующие действия Ирпенской БТИ. Однако оказалось, что за несколько месяцев до этого этот же исполком уже зарегистрировал за подрядчиком право собственности на торговый комплекс, где находились спорные помещения. Деловая практика в виде инвестиционных договоров довольно типичной при капитальном строительстве. Итак, суд критически важно рассматривать это дело в свете принципов равенства и недопущения дискриминации, добросовестности, положений законов и устойчивой деловой практики, конкретизирует содержание законов.
Зато Верховный Суд сформулировал правоположення, согласно которому он формально подошел к этой ситуации. Суд отметил, что в соответствии со ст. 328 ГК приобретения права собственности - это определенный юридический состав, с которым закон связывает возникновение у лица субъективного права собственности на определенные объекты. Поэтому при применении этой нормы суд должен установить, из каких именно предусмотренных законом оснований, или в предусмотренном законом способом инвестор приобрел право собственности на спорный объект и подлежит это право защиты в порядке, предусмотренном ст. 392 ГК Украины.
Верховный Суд не смог даже обратиться к аналогии закона. Не будем говорить сейчас о телеологическое или функциональное толкование в свете обеспечения фундаментальных принципов прав - равенства сторон и эквивалентности договорных отношений, добросовестности и обеспечения баланса интересов.
В статье 41 Конституция Украины определяет, что право частной собственности приобретается на основе закона. К тому же это положение корреспондируется гарантией, что права и свободы, закрепленные Конституцией, не являются исчерпывающими, и они не могут быть отменены (части 1, 2 ст. 22). В свете этих конституционных принципов имеют интерпретироваться положения Гражданского кодекса Украины и специальных законов, которые определяют основы инвестиционной деятельности.
В свете указанных принципов должно обеспечиваться эквивалентность сторон в договорных отношениях. Это должно достигаться путем выравнивания положения слабой стороны в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств.
Ведь здесь отчетливо наблюдается, извините, схема банального «кидалова» инвесторов и двойной игры со стороны горисполкома, который с одной стороны регистрирует как владелец всего торгового комплекса подрядчика по инвестиционному договору. А инвестор, который профинансировал долю в этом торговом комплексе, остается к чему во время обращения в горисполком, поскольку титул собственника на имущество уже формально оформлено на другое лицо. В этих правоотношениях инвестор является слабой стороной, поскольку вся информация и условия инвестиционных договоров определяет именно подрядчик капитального строительства. То есть мы имеем своеобразную мини-монополию в виде возможности подрядчика капитального строительства определять условия инвестиционного договора и порядка приобретения имущественных прав инвесторами после выполнения его условий.
В силу ст. 328 ГК никак нельзя толковать нашу ситуацию, что суд не может признать право собственности за инвестором. Тем более, что в силу абзаца 1 ч. 2 ст. 331 ГК право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Исходя из логики течения рассматриваемому делу в судах, фактически, согласно абзацу 3 ч. 2 ст. 331 ГК право собственности мало приобретаться с момента государственной регистрации такого имущества.
Правда, истец (инвестор) мог бы указывать на незаконность приобретения собственности подрядчиком на долю имущества, которое было предметом договора финансирования строительства. Однако из дела видно, что так вопрос не поднимался перед судами.
Довольно сложно догадаться, почему суд по этому делу применял положения ст. 398 ГК о том, что право владения возникает на основании договора с собственником или лицом, которому имущество было передано собственником, а также на других основаниях, установленных законом. Ведь здесь скорее должна быть ситуация с неосновательным обогащением в смысле ст. 1212 ГК, по которой в нашем случае, подрядчик, который получил имущество за счет инвестора без достаточного правового основания, и обязан вернуть инвестору это имущество.
В любом случае в этом контексте Верховный Суд должен исходить из того, что наш случай подпадает под признаки «других оснований, установленных законом», то есть инвестор получает право собственности на долю в торгового комплекса в соответствии с договором финансирования строительства. На этой правовой основе Суд должен обязать Бучанский горисполком выдать свидетельство о праве собственности инвестору.
Зато поведение подрядчика, который и так является сильной стороной в договоре, не соответствует принципам добросовестности. Подав заявку о внесении в государственный реестр торгового комплекса и получив соответствующее положительное решение от Бучанского горисполкома вполне очевидно, что выдача свидетельства о праве собственности инвестору на долю этого торгового комплекса.
Со стороны органов местного самоуправления также видно злоупотребления полномочиями, ведь строительство торгового комплекса и реестр права собственности на это имущество в небольшом городе не является соломинкой в стогу сена.
Постановление Верховного Суда № 6-244цс14 является дискриминационной и не выдерживает никакой критики из трехсложный тест.
Поэтому коротко протестуем это постановление с точки зрения недопущения дискриминации.
1. Есть ли разница в поведении? Такая разница имела место, поскольку Суд не учел слабее положение инвестора по сравнению с положением заказчиков договоров о капитальном строительстве. Такая разница основана на сложившейся деловой практике, когда подрядчики капитального строительства склонны заключать именно договоры о финансировании строительства. Согласно распределение прав и обязанностей между сторонами трансформируется сравнению с договором о капитальном строительстве.
2. Обоснованность разницы в поведении. Прежде всего, как мы уже выше привели, достаточно сложно в положениях ГК найти четко сформулированную законную цель в такой дифференциации. Зато Закон об инвестиционной деятельности как раз возлагает равенство защиты прав субъектов инвестиционной деятельности (преамбула), а такая может включать также и строительство (ст. 2), инвестор имеет право осуществлять все правомочия собственника в отношении результатов инвестиции (ч. 5 ст. 7) гарантируется принцип эквивалентности субъектов инвестиционной деятельности, поскольку в противном случае конструкция договора инвестиционной деятельности лишается смысла и разумного основания (ст. 9). Подобные юридические конструкции содержит Закон о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью. Указанные законы преследуют как легитимную цель привлечения средств для капитального строительства.
3. Пропорциональность. Верховный Суд в такого рода отношениях призван обеспечить баланс интересов сторон, который в нашем контексте заключается в гарантиях полного и добросовестного выполнения обязательств и гарантий права частной собственности. Поэтому такая разница в поведении по сравнению с слабее стороной инвестором, которая также имеет ряд дополнительных обременений с сопоставимыми категориями - заказчиков в договоре капитального строительства - приводит к чрезмерному перераспределения бремени ответственности на слабую сторону. По суду как раз и является выравнивание положения. Верховный Суд не имел права при таких обстоятельствах относить к сторонам договора о финансировании строительства.
Поэтому такое решение Верховного Суда является откровенным проявлением произвола и не основывается на уважении прав человека и обеспечении эквивалентности в договорных отношениях.
Тем самым Верховный Суд открыл ящик Пандоры.
И мне трудно представить, что теперь будет происходить на рынке капитального строительства жилых помещений, где также распространена практика инвестиционных договоров.
Многие физические лица, заключившие инвестиционные договоры о капитальном строительстве жилья стали по сути беззащитными. Есть масса примеров, когда жилье сдается в эксплуатацию без надлежащего оформления права на земельные участки, на котором находится дом, без надлежаще подведенными коммуникациями, водоотведением и тому подобное.
С точки зрения дебатов по судебной реформе Верховный Суд существенно дискредитировал себя. Я разделяю позицию, что именно Верховный Суд является классической кассационной инстанцией и нам не очень был нужен Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел.
Однако после таких постановлений довольно сложно сейчас представить, каким образом Верховный Суд обеспечивать единство судебной практики на основе верховенства права.
Напомним, что приняв постановление по делу №6-244цс14 на заседании Судебной палаты по гражданским делам 18.02.2015, Верховный Суд Украины пришел к выводу, что право собственности на вновь недвижимость возникает после принятия его в эксплуатацию.
Предметом спора было признание права собственности на нежилые помещения.
Дело заключалось в следующем. Согласно договору инвестирования (финансирования строительства) подрядчик должен после завершения работ передать по акту инвестору нежилые помещения. После акта передачи нежилых помещений инвестор обратился в исполнительный комитет Бучанской городского совета Киевской области с заявлением об оформлении права собственности, на основании чего исполнительный комитет принял решение об оформлении права собственности за инвесторами и поручил совершить соответствующие действия Ирпенской БТИ. Однако оказалось, что за несколько месяцев до этого этот же исполком уже зарегистрировал за подрядчиком право собственности на торговый комплекс, где находились спорные помещения. Деловая практика в виде инвестиционных договоров довольно типичной при капитальном строительстве. Итак, суд критически важно рассматривать это дело в свете принципов равенства и недопущения дискриминации, добросовестности, положений законов и устойчивой деловой практики, конкретизирует содержание законов.
Зато Верховный Суд сформулировал правоположення, согласно которому он формально подошел к этой ситуации. Суд отметил, что в соответствии со ст. 328 ГК приобретения права собственности - это определенный юридический состав, с которым закон связывает возникновение у лица субъективного права собственности на определенные объекты. Поэтому при применении этой нормы суд должен установить, из каких именно предусмотренных законом оснований, или в предусмотренном законом способом инвестор приобрел право собственности на спорный объект и подлежит это право защиты в порядке, предусмотренном ст. 392 ГК Украины.
Верховный Суд не смог даже обратиться к аналогии закона. Не будем говорить сейчас о телеологическое или функциональное толкование в свете обеспечения фундаментальных принципов прав - равенства сторон и эквивалентности договорных отношений, добросовестности и обеспечения баланса интересов.
В статье 41 Конституция Украины определяет, что право частной собственности приобретается на основе закона. К тому же это положение корреспондируется гарантией, что права и свободы, закрепленные Конституцией, не являются исчерпывающими, и они не могут быть отменены (части 1, 2 ст. 22). В свете этих конституционных принципов имеют интерпретироваться положения Гражданского кодекса Украины и специальных законов, которые определяют основы инвестиционной деятельности.
В свете указанных принципов должно обеспечиваться эквивалентность сторон в договорных отношениях. Это должно достигаться путем выравнивания положения слабой стороны в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств.
Ведь здесь отчетливо наблюдается, извините, схема банального «кидалова» инвесторов и двойной игры со стороны горисполкома, который с одной стороны регистрирует как владелец всего торгового комплекса подрядчика по инвестиционному договору. А инвестор, который профинансировал долю в этом торговом комплексе, остается к чему во время обращения в горисполком, поскольку титул собственника на имущество уже формально оформлено на другое лицо. В этих правоотношениях инвестор является слабой стороной, поскольку вся информация и условия инвестиционных договоров определяет именно подрядчик капитального строительства. То есть мы имеем своеобразную мини-монополию в виде возможности подрядчика капитального строительства определять условия инвестиционного договора и порядка приобретения имущественных прав инвесторами после выполнения его условий.
В силу ст. 328 ГК никак нельзя толковать нашу ситуацию, что суд не может признать право собственности за инвестором. Тем более, что в силу абзаца 1 ч. 2 ст. 331 ГК право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Исходя из логики течения рассматриваемому делу в судах, фактически, согласно абзацу 3 ч. 2 ст. 331 ГК право собственности мало приобретаться с момента государственной регистрации такого имущества.
Правда, истец (инвестор) мог бы указывать на незаконность приобретения собственности подрядчиком на долю имущества, которое было предметом договора финансирования строительства. Однако из дела видно, что так вопрос не поднимался перед судами.
Довольно сложно догадаться, почему суд по этому делу применял положения ст. 398 ГК о том, что право владения возникает на основании договора с собственником или лицом, которому имущество было передано собственником, а также на других основаниях, установленных законом. Ведь здесь скорее должна быть ситуация с неосновательным обогащением в смысле ст. 1212 ГК, по которой в нашем случае, подрядчик, который получил имущество за счет инвестора без достаточного правового основания, и обязан вернуть инвестору это имущество.
В любом случае в этом контексте Верховный Суд должен исходить из того, что наш случай подпадает под признаки «других оснований, установленных законом», то есть инвестор получает право собственности на долю в торгового комплекса в соответствии с договором финансирования строительства. На этой правовой основе Суд должен обязать Бучанский горисполком выдать свидетельство о праве собственности инвестору.
Зато поведение подрядчика, который и так является сильной стороной в договоре, не соответствует принципам добросовестности. Подав заявку о внесении в государственный реестр торгового комплекса и получив соответствующее положительное решение от Бучанского горисполкома вполне очевидно, что выдача свидетельства о праве собственности инвестору на долю этого торгового комплекса.
Со стороны органов местного самоуправления также видно злоупотребления полномочиями, ведь строительство торгового комплекса и реестр права собственности на это имущество в небольшом городе не является соломинкой в стогу сена.
Постановление Верховного Суда № 6-244цс14 является дискриминационной и не выдерживает никакой критики из трехсложный тест.
Поэтому коротко протестуем это постановление с точки зрения недопущения дискриминации.
1. Есть ли разница в поведении? Такая разница имела место, поскольку Суд не учел слабее положение инвестора по сравнению с положением заказчиков договоров о капитальном строительстве. Такая разница основана на сложившейся деловой практике, когда подрядчики капитального строительства склонны заключать именно договоры о финансировании строительства. Согласно распределение прав и обязанностей между сторонами трансформируется сравнению с договором о капитальном строительстве.
2. Обоснованность разницы в поведении. Прежде всего, как мы уже выше привели, достаточно сложно в положениях ГК найти четко сформулированную законную цель в такой дифференциации. Зато Закон об инвестиционной деятельности как раз возлагает равенство защиты прав субъектов инвестиционной деятельности (преамбула), а такая может включать также и строительство (ст. 2), инвестор имеет право осуществлять все правомочия собственника в отношении результатов инвестиции (ч. 5 ст. 7) гарантируется принцип эквивалентности субъектов инвестиционной деятельности, поскольку в противном случае конструкция договора инвестиционной деятельности лишается смысла и разумного основания (ст. 9). Подобные юридические конструкции содержит Закон о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью. Указанные законы преследуют как легитимную цель привлечения средств для капитального строительства.
3. Пропорциональность. Верховный Суд в такого рода отношениях призван обеспечить баланс интересов сторон, который в нашем контексте заключается в гарантиях полного и добросовестного выполнения обязательств и гарантий права частной собственности. Поэтому такая разница в поведении по сравнению с слабее стороной инвестором, которая также имеет ряд дополнительных обременений с сопоставимыми категориями - заказчиков в договоре капитального строительства - приводит к чрезмерному перераспределения бремени ответственности на слабую сторону. По суду как раз и является выравнивание положения. Верховный Суд не имел права при таких обстоятельствах относить к сторонам договора о финансировании строительства.
Поэтому такое решение Верховного Суда является откровенным проявлением произвола и не основывается на уважении прав человека и обеспечении эквивалентности в договорных отношениях.
Тем самым Верховный Суд открыл ящик Пандоры.
И мне трудно представить, что теперь будет происходить на рынке капитального строительства жилых помещений, где также распространена практика инвестиционных договоров.
Многие физические лица, заключившие инвестиционные договоры о капитальном строительстве жилья стали по сути беззащитными. Есть масса примеров, когда жилье сдается в эксплуатацию без надлежащего оформления права на земельные участки, на котором находится дом, без надлежаще подведенными коммуникациями, водоотведением и тому подобное.
С точки зрения дебатов по судебной реформе Верховный Суд существенно дискредитировал себя. Я разделяю позицию, что именно Верховный Суд является классической кассационной инстанцией и нам не очень был нужен Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел.
Однако после таких постановлений довольно сложно сейчас представить, каким образом Верховный Суд обеспечивать единство судебной практики на основе верховенства права.
Напомним, что приняв постановление по делу №6-244цс14 на заседании Судебной палаты по гражданским делам 18.02.2015, Верховный Суд Украины пришел к выводу, что право собственности на вновь недвижимость возникает после принятия его в эксплуатацию.
Предметом спора было признание права собственности на нежилые помещения.
